Ипотека уже вернулась на уровень ставок 2021г. Что дальше?
Ожидаемое снижение ключевой ставки произошло дважды за последние 20 дней, снизилась с 17 до 11%, признаться не предполагал, что это будет так сразу - 6 процентных пункта, неожиданно! Такая серьезная корректировка говорит о имеющейся стабилизации экономики, решительном желании и готовности государства поддержать падающий строительный и банковский сектор экономики, что безусловно важно сейчас.
Здорово, что уже сейчас можно взять ипотеку под 10,5 - 11 %. По сути, уже вернулись ставки декабря 2021г. Я сам брал ипотеку на "вторичку" в конце 2021г. под 11,3% в СБЕРе, так как на рынке был реальный бум по спросу.
Но почему мы не наблюдаем сегодня хотя бы близкой к 2021г. активности покупателя на рынке?
Ведь в действительности, об ощутимом оживлении спроса как минимум на вторичном рынке недвижимости пока говорить рано, ипотечные ставки хоть и были сразу синхронно скорректированы всеми ведущими банками вслед за снижением ключевой, явного интереса со стороны покупателя пока наблюдать не приходится, при этом СБЕР сообщает об увеличении количества подаваемых заявок на начало июня в два раза по отношению к марту и апрелю этого года. Ипотека рассматривается, но в сделки переходит совсем не то количество покупателей, которое должно быть по их прогнозам, очевидно, что все таки дело не только в ставках.
Мое мнение, во первых : все-таки сегодня, с учетом реальной стоимости рубля сыгравшем вниз на фоне текущий инфляции, роста цен на товары и услуги, снижается и покупательская способность по сделкам с недвижимостью, в частности конкретного покупателя. Во вторых: безусловно, сказывается сезонность рынка, ведь сейчас активный отпускной период, и значительное количество покупателей отложили свою активность. В третьих, мне кажется, что текущая динамика снижения ключевой ставки, а как следствие и снижение процента по ипотеке и постепенное падение стоимости квадратного метра как минимум по вторичному рынку побуждают покупателя выбрать выжидательную позицию - “ведь, завтра будет дешевле”. Ведь в действительности, по существенному ряду предложений на вторичном рынке цена уже скорректирована на 6-8%, уверен, что это не придел и стоимость квадратного метра в течении всего лета будет планомерно корректироваться вниз.
В свою очередь, наблюдаем, что на рынке первичного жилья, стоимость квадратного метра сохраняется на прежнем уровне, что обусловлено удорожанием строительства для застройщика, только единичные застройщики произвели снижение стоимости продаваемых квартир. В попытках дополнительной стимуляции спроса в дополнение к существующим государственным льготным программам ипотеки ряд крупных застройщиков имеет собственные стимулирующие программы предлагая привлекательную ипотеку например под 0,1 % на весь период кредитования или рассрочку по оплате стоимости купленной квартиры, когда на старте можно заплатить первый взнос - 15, второй -10% через год, и 75 % за три месяца перед сдачей дома, причем на остаток долга можно будет оформить ипотеку, данное обстоятельство может указывать на имеющийся накопленный резерв ранее возведенных новостроек, а также большого количества комплексов находящихся на различных этапах строительства.
Таким образом, хотя рынок вторичного жилья находится на этапе “раскачки” и не является действительным локомотивом по сделкам на первичном рынке жилья, в части первоначального капитала покупателя, но за счет очень привлекательных программ от застройщиков рынок новостроек для многих инвесторов очень интересен сейчас. Так для примера: сумма переплаты при покупки новостройки за 8.000.000 рублей, при ставке 0,1% и сроке кредитования 30 лет, составит всего 121000 р.! Что очевидно, приятно)
В заключение, не побоюсь сделать следующий вывод - инвестиции в новостройки на фоне “иных”, как мы видим, слабо предсказуемых сегодня инвестиционных рынков продолжают сохранять свою явную привлекательность еще больше чем в 2020, 2021 г., также уверен в том, что по итогу приобретения можно смело рассчитывать не только на сохранение актива, но и на рост стоимости квадратного метра в будущем.
Сегодня в 13-30 по МСК очередное заседание ЦБ по ключевой ставке, сейчас ставка 11%, рассчитываю на снижения в 2, а может быть и все 3 пункта). Что, безусловно, послужит отличным стимулятором сегодняшнего любого рынка жилья. Ждем!
